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关于宿迁经济技术开发区农村房地一体不动产登记有关历史遗留问题的处理意见
发布时间: 2020-11-20   访问量:0   保护视力色:

宿开办发〔2020〕53号

 

各乡(街道)人民政府(办事处),区各有关部门:

现将《关于宿迁经济技术开发区农村房地一体不动产登记有关历史遗留问题的处理意见》印发给你们,请结合实际认真贯彻落实。

 (此件公开发布)

宿迁经济技术开发区党政办公室

2020年11月20日


关于宿迁经济技术开发区农村房地一体不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

 为贯彻落实2019年中央和省委《关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现高水平全面小康的意见》的有关要求,依据自然资源部《关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》(自然资登记函2019〕6号)、《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发2020〕84号)等文件精神,本着“尊重历史,面对现实,服务群众、保护权益”的原则,根据《中华人民共和国土地管理法》《江苏省不动产登记条例》等相关规定,妥善解决农村房地一体不动产登记历史遗留问题,结合我区实际,制定本意见。

一、本次确权登记范围

本意见适用于南蔡乡九个村(居),古楚街道的赵庄、徐圩两个居委会利用农村宅基地建造的住房及其附属设施和利用集体建设用地兴办企业、建设公共设施、公益事业等。

二、申请确权登记必备条件

宅基地使用权及房屋所有权以户为单位登记,由户主或由家庭成员共同书面授权确定的登记人申请登记,至登记时不动产权属来源材料中仍在家庭户籍中的成员可作为不动产共有人(以户籍证明为准)记载在不动产登记簿中,不动产权证书其他权利栏备注“共有性质”和“共有人”。

(一)本集体经济组织成员,且符合“一户一宅”条件(“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地): 1999年1月1日前,非农业户口居民(含华侨)合法取得宅基地的,其房屋产权没有变化的,可依法办理不动产登记,在《不动产登记证书》附记栏应注记“该权利人非本集体经济组织成员”;符合我区分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,经“三级确认”并公告无异议的,予以确权登记;已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《不动产权证书》附记栏应注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”;

(二)建房、购房时为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件的;

(三)非本集体经济组织成员因新农村建设、增减挂钩或土地整治等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,且已退出原宅基地并注销登记的;

(四)农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记(自愿退出的除外);

(五)农村集体经济组织成员经批准享受危房改造政策的,予以确权登记。

三、不予(暂停)确权登记的情况

(一)未经批准占用耕地建设房屋的;

(二)城镇居民在农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”的;

(三)土地使用权及其地上房屋所有权存在权属争议的;

(四)不符合申请宅基地建房条件购买宅基地及其房屋所有权的;

(五)出售、出租、赠与宅基地及其房屋后,违法占地建房的;

(六)法律、法规规定的其他不予登记的情形。

四、宅基地及房屋面积认定

(一)宅基地面积认定

1.经过合法批准建房占用宅基地的,按照批准面积予以确权登记。

2.未履行批准手续建房占用宅基地的,按以下规定处理:

1)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,本集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记;

2)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用宅基地,其面积超过规定标准的,超过部分按有关规定处理后予以确权登记,无处理结果的按规定面积登记,其超过规定面积的部分,在不动产登记簿和不动产证书记事栏内注明超过的面积;

3) 1987年1月1日《土地管理法》实施后,本集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书记栏中注明。历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的,按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。

3.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,可按实际使用面积予以确权登记。1982 年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999 年《土地管理法》修订实施时止,非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在登记簿和权属证,书附记栏中注明。

4.宅基地面积按照不超过200平方米标准执行。

(二)房屋面积认定

1.有合法批准手续的,按批准的面积认定。

2.对合法取得但没有规划条件的宅基地上的农房,属2008年1月1日《城乡规划法》实施前建设的,办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关资料;属2008年《城乡规划法》实施后至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前建设的,经村委会公告15天无异议的,可不提供房屋符合规划或建设的相关资料。

五、分阶段依法确定集体建设用地使用权

(一)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,使用集体土地兴办镇村公益事业和公共设施。经所在乡镇人民政府(街道办事处)审核后,可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇(街道)企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,至今仍继续使用的,经所在村(社区)集体经济组织或村(社区)委会同意,报乡镇人民政府(街道办事处)审核后,依法对使用单位的集体建设用地予以确权登记。

(二)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后,乡镇(街道)村(社区)公益事业和公共设施用地、乡镇(街道)企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,必须经过依法批准使用,按照批准文件登记。

(三)对没有权属来源的集体建设用地,应当查明土地历史使用情况和现状,认定属于合法的,经所在村(社区)集体经济组织或村委会同意,经乡镇人民政府(街道办事处)审核,公告30日无异议的,予以确权登记。

(四)集体建设用地上的建(构)筑物应提供建设工程符合规划的材料和房屋已竣工的材料。无法提供的,仅确定集体建设用地使用权,暂不确定地上房屋所有权。

六、宅基地和农房登记面积与实际使用面积不一致的处理

(一)宅基地界址未发生变化的,以原登记面积登记。

(二)宅基地界址已发生变化的,属翻建、扩建、新建等原因造成的,需通过“三级确认”登记。

(三)农房审批后未翻建、加层的,以实际面积认定。

(四)农房审批后翻建、加层的,需通过“三级确认”模式确认。

七、宅基地使用权人和房屋所有权人主体不一致的问题

(一)原有登记资料齐全但属同音字的,通过调查家庭成员相同的,可由村(社区)出具证明材料后,按身份证姓名登记。

(二)原有登记资料不全且姓名与身份证姓名属同音字的,一律采取“三级确认”模式确认。

(三)因买卖、交换、分家析产等原因造成权利主体不一致的,经过审核现使用人符合宅基地申请条件的,需提供协议等材料,采取“三级确认”模式确认,否则不予登记。

八、三级确认程序

对于2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》施行前已经建成,但无审批手续或手续不全的宅基地使用权和房屋所有权的确认、登记申请人的身份、宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户认定等以组、村(居)、乡(镇、街道)三级确认的方法进行。

按照个人申报——村民小组认可——村(社区)委会初审——乡镇人民政府(街道办事处)审核确认方式。

核实登记申请人的身份、宅基地和房屋面积、房屋建设年代、四至范围以及分户等情况,由所在组、村(社区)进行确认后,公告30天无异议的,并出具证明,经乡镇人民政府(街道办事处、园区管委会)组织相关部门审核后,经乡镇人民政府(街道办事处、园区管委会)审定,对符合登记条件的,登记机构予以受理,经过不动产首次登记公告15个工作日后予以确权登记。

九、集中居住区等农房改善项目不动产登记

(一)对使用集体建设用地建设集中居住区的项目,按照《不动产登记暂行条例实施细则》中有关集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记规定办理,在不动产权证书“附记栏”及登记簿上记载“农民集中居住”内容。

(二)对使用城镇国有建设用地建设集中居住区的项目,按照《不动产登记暂行条例实施细则》中有关国有建设用地使用权及房屋所有权登记规定办理。

(三)对通过安排宅基地建设集中居住区的项目,按照《不动产登记暂行条例实施细则》中有关宅基地使用权及房屋所有权登记规定办理。

(四)对建成后符合登记条件的集中居住区房屋直接交付给安置群众的,可直接办理首次登记;对建成后符合登记条件的集中居住区房屋先交付给项目单位,再由项目单位交付给安置群众的,应先办理首次登记再办理转移登记。

(五)对集中居住区配套建设的公共设施、服务业等项目所涉及的建设用地和建筑物、构筑物,登记机构应按规定组织开展不动产登记。

在城镇规划区内的农民集中居住区项目要取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》(其中划拨用地项目还应取得《建设项目选址意见书》);在乡、村规划区内的要取得《乡村建设规划许可证》。对以集体建设用地或宅基地方式安置的,如果跨村或组集体经济组织,应附具补偿或调地协议。对于使用集体建设用地和宅基地建设的房屋,在首次登记到农民名下后,要从严把转移登记的办理关,确需办理的必须严格依据《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范(试行)》有关要求办理。

严禁“小产权房”等违法违规项目搭车办理不动产登记。

十、本意见由经开区农村“房地一体”不动产权登记发证工作领导小组办公室负责解释,未尽事宜,依照相关法律法规和政策执行。

 

附件: 三级确认方法及流程

 

 


附件

 

“三级确认”方法及流程

 

在满足登记原则的前提下,从实际出发,采用“三级确认”的方法,解决符合宅基地及建房申请条件但无用地或建房审批材料的历史遗留问题。

“三级确认”的程序及内容:个人申报—村民小组认可—村(社区)委会初审—乡(街道)人民政府(办事处)审核确认方式。

一、权利人申报。权利人在登记申请时,填写《经开区房地一体农村不动产确权申请审核表》,权利人要对承诺内容的真实性负责。

二、村民小组认可。村民小组长代表村民小组,对权利人申请内容真实性进行核实,并签字确认。

三、村(社区)委会初审。村委会进行初审,确认是否符合“一户一宅”,是否为本集体经济组织成员。

四、乡镇(街道)确认。在村委会初审通过的基础上,乡镇(街道)确认,并签字盖章

五、面积确认。宅基地按照不超过200平方米标准认定。房屋面积以权籍调查测绘面积为准,超出宅基地范围的房屋不予登记。房、地实际面积超过批准面积的,要做不动产登记簿和不动产权利证书注明超过批准的用地面积和房屋面积。

六、审核表经村民小组、村委会、乡镇(街道)签字盖章确认,汇总公示30日无异议或异议不成立的,可作为宅基地使用权和房屋所有权的权源证明材料。

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